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        2020-05-01 15:08 理財規劃小編
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            我的看法是:改,必須改!

            存量貸款利率必須進行轉換
         
            10年期的商品房貸利率,5.88%的水平,這個利率算是較高的利率了,相較于央行五年期以上的貸款基準利率4.9%來說,上漲了20%。根據原來的房貸合同,應該是每年1月1日參考最新的央行基準利率上漲20%,但是央行基準利率自2015年10月24日至今再也沒有調整過,現在LPR利率已經逐漸取代了基準利率。
         
            根據央行的通知,所有存量貸款在今年都需要進行LPR利率轉換,可以選擇兩種方式,第一種是轉化為LPR利率加點的方式,另一種是轉化為固定利率的方式。
         
            先說第一種方式,轉化為LPR加點方式。
         
            這種方式是通過將客戶當前利率與LPR利率相對比,確定中間的差點方式,可以為加點,也可以為扣點。以2019年12月份的LPR報價利率作為基準,12月的LPR利率為4.8%,那么5.88%的利率就需要加點108個BP,即4.8%+1.08%=5.88%。
         
            1.08%就是確定的加點數,以后每年1月1日可以根據上一年12月LPR報價利率加點重定價形成新的利率,每年可以重定價一次。從4月份LPR報價利率看,五年期以上利率為4.65%,假設到12月份時,五年期利率維持不變,那么轉化為LPR加點利率后,明年初利率就會變為4.65%+1.08%=5.73%。
         
            再說第二種方式,轉化為固定利率方式。
         
            轉化為固定利率方式,其實就非常簡單了,因為原來5.88%的利率是在央行基準利率上浮動20%,假如央行基準利率上升了,房貸實際利率就會下降;假如央行基準利率下降了,實際利率就會上升。
         
            但轉換為固定利率,即在合同期內,一直按照5.88%的利率執行,不再有調整。
         
            那么為什么說一定要改為LPR利率方式呢?
         
            因為從大環境看,如果時間太久,比如15年或20年后的利率水平如何?可能并沒有人可以準備的預測,但是如果已還款4年,僅有6年的剩余還貸時間,從未來幾年,貨幣政策是偏向寬松的,今年受到疫情影響,國內宏觀壓力承壓,央行需要加大逆周期調節力度,未來還會有降低存款準備金率和引導實際利率下降的操作。
         
            這意味著未來的五年期LPR利率整體會呈現下行的趨勢,即便是以當前的利率來看,也要比固定5.88%的利率要低,而隨著未來利率下行,每年都有一次重定價機會,房貸利率會隨之下行,每個月還款額也會有所減少的。

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