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        2020-05-02 12:59 理財規劃小編
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            未來十年能翻倍的城市只是鳳毛麟角。我們主要從三個方面分析。

            1、樓市現狀簡要。
         
            過去十年是我國經濟爆發式增長的十年,房地產行業也迎來了漲幅最大的黃金十年,但即便如此,全國338個市州當中,在過去十年當中均價翻倍的城市也只有不到80個。
         
            而現在的樓市行情在暴漲多年之后是全面回落,在有史以來最嚴厲調控之下,在外部經濟環境受挫的情況之下,指望下一個十年翻倍,除非經濟比過去十年發展還快很多,以現在的全球經濟局勢來看,這個概率大嗎?
         
            2、人口出生率和流動性變化。
         
            眾所周知,一線城市在幾年前還是人口吸引力最強的城市。而近些年來,一線城市的高房價讓很多外來務工者望而卻步,于是新一線和強二線城市成為了如今最炙手可熱的人口主要流入城市。
         
            于是目前就形成了與十年前完全不同的格局,人口流出城市處于快速增長階段,幾乎二線以下95%的城市都處于人口凈流出狀態,而且絕大多數城市人口出生率在下降,戶籍人口越來越多的流向大城市。這就面臨著常住人口不斷減少,但城市卻越來越大、房子卻越蓋越多,這類城市未來會面對大量空置房沒人住的情況,拿什么翻倍?
         
            3、房價高基數城市驟增,倍比懸殊大。
         
            過去十年,北上廣深等主流城市都實現了翻倍行情,按理說以后收入越來越高,房價應該更容易漲才對吧?事實卻恰好相反,因為大城市一套房動輒幾百萬,基數太大了。在過去,北上深1萬一平方的時候,翻三倍也不過就是現在這么高。
         
            1萬翻倍是2萬,2萬翻倍是4萬,4萬翻倍是8萬。之所以漲不動了,就因為這已經達到了收支比的極限。所以8萬再翻倍會是什么效果?這一倍就頂的上過去幾十年的累計漲幅。同樣是翻倍,房子一翻就是幾百萬,工資翻倍一個月漲幾千,這樣的基數差會構成什么結果呢?這里簡單做個對比。
         
            以上海主城區8萬均價計算,80平小兩居總價640萬,首付三成192萬,商業貸448萬,貸款期限30年,利率上浮10%,月供就是2.5萬。如果房價再翻倍,月供就需要5萬。還款本息總額將達到1800萬,疊加首付款384萬,等于一套房子成本是2184萬,這僅僅是一套小戶型普通住宅。即使以目前上海人均稅后8000多的收入水平,等基數計算需要不吃不喝需要凈攢200年,買套大三房需要攢300年,如果在長寧區買需要500年。所以市場可能允許這種房價可能出現嗎?
         
            過去幾十年,一線城市一直都是漲幅最大的,試想未來十年連人口暴增的一線城市都不可能翻倍了,三四五線這些人口負增長的城市會翻倍嗎?
         
            都說上海收入最高,最有錢。請大家去上?纯,多少工薪家庭兩三代人住一套房,一套房掏空三代人腰包都未必夠用。還有很多是把房子賣掉添錢給孩子買新房,然后自己跑去嘉興等地買小戶型住,F在的房價已經是這個程度了,如果十年翻倍的話,一線城市工資至少需要翻三倍才有可能應付,工資平均三年翻一番,這現實嗎?

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